こんにちは、ISOGE!開発者のよもです。僕は本業は上場企業に勤める30代サラリーマンですが、個人としてこれまでマンション購入を3回（4軒目は新築を検討中）を経験し、これを通して社会人生活8年程度で1億円弱の資産形成（純資産ベース）をしてきました。
そのうち3軒目は東京都内の中古マンション2024年5月頃に購入をしたのですが、この時はまさにマンションマーケットが加熱し始めていた時期。僕が購入しようとしたタワマンも再開発が至近で、間取り・眺望が良いにも関わらず割安価格だったこともあり、不動産業者5社・他にも現金買いの方が申し込みをした人気殺到の部屋でした（実際、購入からちょうど1年程経った今、同じ物件の他住戸の成約状況から考えると3,000万円は優に値上がりしています。まだ伸びそう...）。
この時に僕が実践した、申込が多数ある中で売主様に自分を選んでいただく方法として大事なポイントをマンション購入を検討されている方にもよくお伝えしているのですが、そのうちのおひとりから最近下記のメッセージをいただきました（※ご本人から記事掲載許可を頂いております）。業者が6社申し込みを入れ、中には売出し価格を超える価格での申し出があった中で選ばれたとのこと...！
実際に他の方でも購入に繋がったということもあり、ISOGE!ユーザーの皆様にも僕が考える人気中古物件を購入する際に重要なポイントをまとめたいと思います。これを実践すれば、ただのサラリーマンであっても業者に負けず、人気物件を購入できる可能性を上げられると思います。
なお、そもそもどういう中古マンションを選ぶべきか？という話はそれだけで数万字のボリュームになる話なので、ここでは「SUUMOやISOGE!を見ていて気になる物件ができた」という時点を起点として、それ以降で大事なことをまとめます。
大事なこと①：気になったらすぐに内見予約すること
これ、僕も危なかったので絶対に大事にして欲しいんですが、少しでも気になる物件だったら内見予約を即座にしましょう。自分が気になる物件というのは他にも多くの人が気になっているものなので、迷っているうちに内見予約が続々と入ってきている可能性が高いです。悠長にしていたらいつの間にかSUUMOから消えていることでしょう。
また、内見予約はメールではなく電話ですることが肝心です。メールだと営業さんの優先順位が下がるので、電話での予約がベターです。メールを送って返信を待っているうちに、既に契約が終わっているケースもままあります。
とはいえ僕も実は、ローンが届くかギリギリの可能性があったので少し悩みました。まあまずは見に行くかとSUUMO掲載から数日経って電話したところ、「既に内見予約が10件以上きているので日程調整が難しい」と言われてしまいました...。が、たまたま運良くそのお電話中に内見キャンセルが入り、その枠へ滑り込むことができました。めちゃくちゃラッキー。が、こんなラッキーはなかなか起きないので、気になったら即座に内見予約すること、これがめちゃくちゃ肝心です。
内見予約の日程は最短でお願いすること
内見予約の日程ですが、複数日程提示されたとしたら可能な限り早い日程でお願いしましょう。僕の場合も内覧日程は2日用意（売主様の都合で、2日間にまとめる形式を取っていた）されており、たまたま空いた枠が初日だったのでそこに入れてもらいましたが、結果的に初日で内覧した7名が全員申し込んだので2日目の開催はなしになりました。
内覧対応は売主様にとっても負担なので、「平等を期すために一応2日目もやるか...」とは、申込がたくさん入った場合はなりません。こういうケースを想定して、とにかく最短で内覧させてもらう形で相談しましょう。
大事なこと②：売主様側の営業担当とは仲良くすること
特に人気の物件の場合、売主様は複数の買主から誰か一人を選ぶ形になります。その選択肢の提示をするのは、買主側の意向をとりまとめて売主側と媒介契約を結んでいる仲介営業担当となります。特に売主様が少しご高齢のケースですと、この担当さんへの信頼が非常に高いケースが多く、この営業担当の言葉によって意向がいかようにも変わりえます。
僕の場合も、営業担当の方（※売主側の仲介が掲載していたところに問い合わせしたので、売主仲介=買主仲介のケースという前提）と、事前のメールやりとりから当日の内覧の時まで早めの返信・丁寧な対応等を心がけました。それや、後述の取り組みもあってか、最後私を売主様から選んでいただいた際も「売主様もよも様に好印象を持たれていましたが、私からもそれとなくご推薦させてもらいました！」と言っていただけました。もし営業担当の方を蔑ろにしていたら、ひっくり返っていたケースも十分にあり得ます。両手仲介の場合には、間を担う営業さんはキーパーソンなので、各種丁寧に対応することが大事です。
仲介手数料はお布施
ちなみにですが、仲介手数料は満額支払っています。中古マンション売買の仲介手数料は金額が数百万にも及ぶのでどうにか値切れないか、という相談をいただくケースもあり、気持ちもわかるのですが、少なくとも人気物件の場合は値引き交渉は絶対にNGです。人気物件は他にも買主候補がいますし、その価値がわかっている方であれば短期の仲介手数料負担よりも中期の資産性を重視します。当然仲介手数料の値引きはしません。
そんな中自分だけが「仲介手数料減額してもらえませんかね...？」なんて言ったら、売上=営業成績である営業担当からしたら当然、優先順位は一瞬で下がります。売主様側にサジェストしてくれるようなこともないでしょう。ですので、どうしても購入したい物件かつ他にも競合がいるような人気物件の場合には値引き交渉は厳禁です。ただでさえ業者との競合で買える可能性が低いにも関わらず、可能性をゼロにしかねません。
僕は、仲介手数料は「良い物件を市場に届けてくれたこと」への感謝のお布施だと思うようにしています。仲介さんが売主様とコミュニケーションしてくれたおかげで我々はその物件に出会う機会を得られたのだから、仲介手数料はその感謝の印のようなものと思っています（あくまで両手仲介のケースですが）。
大事なこと③：住宅ローンの事前審査は内見までに進めること
内見までにできることとして、住宅ローンの事前審査は済ませておきましょう。前提、特に業者・投資家の場合は、物件情報を見ている時点で半ば購入を決断しています（僕も正直そうですが）。内覧しないと購入申し込みができない、という方式をとっているケースが多いので内覧をしているのみで、意思決定は既にしているわけです。なので彼らは、内覧後すぐに申し込みをする可能性が高く、その時に自分だけ住宅ローンの事前審査が終わっておらず買えるのか買えないのかがわからない、の状態だと、売却先の候補に入ることすら難しくなってしまいます。
ですので、内見予約をした日から内見の日までの間に、事前審査は先んじて進めておきましょう。事前審査と本審査で実際に融資してもらう銀行が一緒である必要はないので、まずは金利の安そうな銀行で問題ありません。ただし、PayPay銀行や住信SBIネット銀行のようなネット銀行だと、事前審査⇨本審査で判断が覆るケースがあるので信頼が低い、と仲介営業からみなされるケースがあります。ですので、メガバンクで事前審査を通しておくと信頼性も高く安心です。
大事なこと④：内見では売主様と丁寧にコミュニケーションすること
ここが何より大事なポイントです。内見で売主様が同席されるケースに限った話にはなりますが、丁寧にご挨拶してできるだけ好印象を持ってもらうように努めましょう。僕の場合は、お部屋の素敵さについて感想をお伝えさせていただいたり、入室・退室時に過剰なほど丁寧にご挨拶させていただきました。
僕は売主様にお手紙を書きました
また、僕の場合はもう一点、売主様へお手紙を書き、内覧後に営業さんから売主様へお渡しいただきました。個人的事情として、そのマンションに以前住んでいたこともありとても愛着があったことと、将来的な家族計画の観点から、ぜひお譲りいただきたい・大切に使わせていただきたい旨を書かせてもらい、それが最終的に僕を選んでいただいた一因だったと聞きます。冒頭でご紹介した相談者様も、丁寧にお手紙を書かれたことがポイントだったことは間違いありません。
手紙書くなんて過剰じゃない？という声もあるかと思いますが、大事なことは、自分の大切に住んだ家を、次にどう使ってもらえるだろう？ということを想像してもらうことだと考えています。売主様も人なので、全てを経済合理で決めるわけではありません。そのお部屋を大事に使われていれば使われているほど、次に使っていただく方にも大切に住んで欲しいと思うのは当たり前です。すぐに転売するかも？と思うような業者さんだと、楽は楽だけど少し寂しい...という思いもきっとあるはずです（売主が業者さんの場合はこの限りではないと思いますが）。
少なくとも僕は、そのマンションの資産性を抜きにしても、以前住んでいたこともあり本当にとても愛着があったので、大切に住まわせて欲しい旨を伝える手段として手紙を選択しました。手紙を書けば絶対に大丈夫、という話ではもちろんないですが、少しでも物件への気持ちを伝える方法は何か？売主さんに想像をしてもらう方法はないか？を考えるのが重要だと思います。結局は人と人、だと思っています。
なお手紙以外の方法もありかと思いますが、例えば手土産のお渡しだとお断りされるケースもあるそうなので、仲介担当さんと事前・もしくは内見後に相談するのが良いと思います。無理に渡そうとせず、チャンスがあればお渡しする、くらいが良いでしょう。
大事なこと⑤：内見して気に入ったらすぐに申し込むこと
内見が終わって、大きな懸念がなければすぐに購入を申し込みましょう。まあ複数人が申し込むような物件であれば、営業さんも状況をお伝えしてくださるでしょうし、それに応じてスピード感を持って購入意思を伝えることが肝心です。。これまで記載した大事なことをしっかりとやり切れば、あとは待つのみです。
競争の激しいマーケットですのでベストエフォートを尽くしても選ばれないケースも多々あります。それは仕方ないと思いましょう。僕も実際、3軒目をお手紙書いて購入に至るまでに、他の物件で申し込みしたけど選ばれなかった経験が5回はありました。なんなら、そういう経験をしてからがスタートかもしれません。中古マンションを買う
最後に
なお、今回のお話は人気が大きく予想される物件のケースですので、継続的にマンション購入を検討する際の戦略はまた少しやり方が変わってきます。そもそも選ぶべき物件は？という話含め、普通のサラリーマンのマンション購入戦略については様々アドバイスできると思いますので、ぜひ下記から面談予約いただければと思います。